CHOISIR SON TERRAIN EN AUTOCONSTRUCTION

La construction d'une maison, surtout en mode d'autoconstruction, c'est souvent un processus de décisions où l’on revient souvent en arrière pour redéfinir ses besoins, son budget, son implication personnelle, ses capacités, ses coups de coeur, etc.

Quel que soit le niveau de vos connaissances techniques, il faut commencer quelque part, et cela commence par le choix du terrain.

Le choix du terrain

Il est pratiquement impossible aujourd'hui de choisir un plan de maison et d'essayer ensuite de trouver le terrain qui convient.

En milieu urbain et dans les zones de banlieue, les terrains se font relativement rares et dans les zones plus éloignées les terrains sont souvent accidentés. Le terrain et ses caractéristiques influenceront donc l’orientation et le choix du plan de votre future maison.

Pour un aménagement écologique d’un site lors de la construction d'une maison ou d'un développement immobilier, la protection des milieux naturels passe principalement par la protection de la qualité de l'eau et de la diversité du monde végétal. Ce sont eux qui supportent la vie du monde animal et de faibles changements dans la température de l'eau ou la chimie organique du sol peuvent anéantir certaines espèces nécessaires à l'équilibre de nos écosystèmes. J’y reviendrai sur ces points lors d’un autre article.

Cela dit, il faut d'abord trouver le terrain qui vous plait dans l'environnement qui vous plait et au prix qui vous convient. En réfléchissant à l’aménagement du site dès les premières phases de votre projet, vous pourrez gagner beaucoup de temps, d’effort et d’argent.

Si après plusieurs mois de recherche vous trouvez enfin un terrain où ces trois conditions sont réunies, je vous suggère de faire une offre d'achat immédiatement, valide pour 30 jours, tout en la rendant conditionnelle à une évaluation du sol par un expert de votre choix.

Je vous recommande aussi de faire affaires avec un courtier immobilier pour vous accompagner dans vos démarches d’achat et vos recherches.

Vous aurez aussi à faire affaires avec les professionnels suivants :

-          Un arpenteur-géomètre

-          Un courtier hypothécaire ou votre institution financière

-          Un notaire

-         Une entreprise qui fera l’analyse environnementale de votre sol (test de percolation et présence de polluants)

AVANT de débuter vos recherches

Lorsque ma femme et moi avons pris la décision de nous installer en région, nous nous sommes fait une liste de critères pour nous aider à cibler nos recherches. Nous avons pris le temps de réfléchir à nos besoins familiaux et aux questions importantes à poser à notre courtier immobilier lors des visites.

Donc voici l’aide-mémoire que nous avions en main lors de nos visites :

Les besoins de notre famille 

Besoins généraux de la famille:

- Vie paisible à la campagne en harmonie avec nos valeurs

- Grands espaces pour les enfants

- Avoir des voisins (avec enfants) relativement proches pour éviter l’isolement

- Maison pouvant accueillir une famille de 4 ou 5 personnes

- Distance max de 1h00 en voiture de Montréal

- Opportunité de développer un projet familial (entreprise ou implication communautaire)

Les services nécessaires:

- Services de garderie

- École primaire proche

- Accès Internet haute vitesse

- Possibilité de transport collectif (Autobus ou train)

- Proximité des services de base; banque, supermarché, bureau de poste, pharmacie, CLSC.

- Loisirs pour la famille (Centres communautaires, terrains de jeux, équipes sportives, cours pour adultes et enfants, etc.)

Autres intérêts :

- Communauté engagée

- Esprit ouvert sur la culture et la diversité

- Présence d’entrepreneurs sociaux, artisans, agriculture biologique

Irritant à éviter :

- Proximité d’une porcherie

- Proximité d’une industrie polluante (mine, usines, transformation pâte et papiers, etc.)

- Historique de fermeture à l’immigration et aux minorités culturelles

- Historique d’absence d’ouverture et de vision de la part de l’administration municipale

Comment y gagner sa vie:

- Travail à la maison pour Conseil MovezAction (consultant développement de projets communautaires) qui impliquera des déplacements à Montréal 3 ou 4 fois semaines

- Possibilité pour Brigitte de trouver un emploi localement (Intervenante criminologue)

- Développement d’un projet communautaire ou d’une entreprise (Centre culturel et de loisirs pour jeunes, Bed & Breakfast, projet d’insertion sociale, etc.)

Les caractéristiques du terrain

Budget : Max 50 000$ (60 000$ si services municipaux inclus)

Grandeur et localisation: Grand terrain de 25 000 pi² et plus avec des arbres matures, préférablement un terrain boisé ou partiellement déboisé. Situé dans une zone résidentielle ou en développement. Un terrain relativement plat avec une légère pente est l'idéal.

Services de la municipalité :

·         Y a-t-il un service d’égouts et d’aqueduc?

·         Valider si les infrastructures pour ces services ont été payées

·         Comment se fera le raccord au réseau d’eau, d’électricité et de téléphone & Internet haute vitesse?

Les dépenses à minimiser reliées à son aménagement?

·         Doit-on dynamiter le terrain?

·         Doit-on enlever les roches, la terre en place?

·         Doit-on ajouter du matériel de remplacement?

·         Doit-on ajuster le terrain au niveau de la rue?

Orientation : Orientation nord-sud pour profiter de l’ensoleillement naturel

À vérifier :

·         À qui appartiennent les terrains autour

·         Visiter le terrain à différents moments de la semaine et de la journée

·         Vérifier le certificat de localisation

·         Quels sont les règlements de développement (obtenir numéro du Lot et zonage)

·         Quels sont les délais pour bâtir et l’obtention des permis?

·         Comment se développera le quartier au cours des prochaines années?

·         Y a-t-il des données à considérer suite à des tests de sol (capacité portante et analyse environnementale)?

Vous êtes prêts à débuter vos recherches

Lorsque vous aurez identifié un certain nombre de terrains à visiter avec votre courtier, il vous faudra porter une attention particulière aux critères suivants :

1. Le positionnement de votre maison
2. L’évaluation du site
3. Les services et infrastructures disponibles

Positionner votre future maison :

La position de la maison doit se faire en fonction:

1- Des possibilités d'aménagements extérieurs autour de la maison: pentes du terrain, ensoleillement, terrasses extérieures, vues, arbres existants, bruits extérieurs, stationnement, jardin, piscine, etc.

2- Des accès au site de la maison à partir de la rue: pentes du terrain, nature du sol, arbres, ruisseaux, etc..

3- Des services : entrée électrique, puits d'eau potable, système d'épuration

Évaluation du site de votre future maison

Après avoir choisi le terrain de votre maison pour ses qualités d'aménagements extérieurs, il faut s'informer sur la nature du sol à cet endroit. Les caractéristiques du sol peuvent rendre les travaux très coûteux et rendre votre projet peu rentable.

La capacité portante du sol. La capacité portante normale d'un sol meuble est de 2 000 livres par pied carré. Un sol sablonneux, organique ou argileux peut avoir une faible capacité portante (500 livres par pied carré) nécessitant des empattements de béton modifiés. Dans ce cas, il serait sage de faire exécuter un test de sol à 3 ou 4 endroits sous la maison prévue avant de finaliser l'offre d'achat. Cela vous coûtera environ 1 000$ mais vous éviterez l'achat d'un sol problématique qui nécessiterait l'utilisation de pieux pour stabiliser les fondations.

La présence de roc. Certains rocs peuvent être concassés à l'aide d'une pelle mécanique, mais d'autres nécessitent du dynamitage. Le dynamitage est coûteux si on veut creuser un sous-sol ou niveler un terrain pour faire une entrée d'automobile.

La hauteur de la nappe phréatique. Lorsqu'on est près d'un lac ou d'un cours d'eau, on pense facilement à s'informer sur la hauteur de la nappe d'eau dans le sol. Cependant, la nappe d'eau peut être problématique sur presque tous les terrains. Les plus problématiques sont souvent les terrains plats dans un terrain situé dans une cuvette, mais les terrains situés dans des terrains inclinés peuvent aussi recevoir une grande pression d'eau souterraine s'ils sont en bas d'une montagne.

Quel que soit le type de sol, une nappe d'eau élevée est très problématique et coûteuse pour la construction d'un sous-sol.

L'accès automobile à la maison. Le chemin le plus court est souvent le moins cher à réaliser, mais il n'est pas nécessairement le plus joli ni le plus économique à long terme. Afin que le chemin soit facile à réaliser et durable contre les intempéries, il est généralement souhaitable de réaliser l'accès perpendiculairement aux courbes de niveau du terrain afin que le drainage de surface soit parallèle à la route et que les fossés suivent aussi les pentes naturelles du terrain. Ceci évitera à votre chemin d’être endommagé par l'érosion lors de fortes pluies et évitera que les fossés se remplissent graduellement de terre et de matière organique.

Les services et infrastructures disponibles ou nécessaires

L'entrée électrique. Sauf dans certains quartiers résidentiels de haut de gamme, les entrées électriques sont généralement aériennes. Sur la maison il faut donc prévoir la position du mat de l'entrée électrique en fonction de la position du service public de manière à ce que le câble passe au bon endroit. Le câble alimentant la maison peut être joint en tout point du câble du service public. Il n'est pas nécessaire qu'il parte d'un poteau de soutien.

Le système d'épuration.

Pour un aménagement écologique de votre site, utilisez les systèmes de traitement d'eaux usées les plus performants lorsque c'est possible.

Un système d'épuration des eaux usées standard nécessite:

1- Un terrain relativement plat de près de 100 mètres carrés (1 100 pi.ca.) éloigné des lacs, des ruisseaux et de votre propre puits d'eau potable.

2- Un sol meuble sur environ 2 mètres de profondeur, situé dans une zone où la nappe phréatique est plus basse que 2 mètres sous le niveau du sol

3- Un sol meuble ayant un bon taux de percolation.

Il faut donc penser à la position du système d'épuration lors du choix du site de la maison sinon un surcoût important peut être nécessaire à sa réalisation afin de le rendre conforme aux normes environnementales existantes: rehaussement du sol, abattage d'arbres, modifications importantes du système, etc.

Le puits d'eau potable. Au Québec, il y a de l'eau potable presque partout, il suffit de creuser assez profondément pour en avoir. En général, les puisatiers creusent le puits à une centaine de pieds (30 mètres) du champ d'épuration. Si le terrain est incliné, le puits doit être en amont du champ d'épuration afin d'éviter toute contamination.

Mais en creusant à l'aveugle, la qualité et la quantité de l'eau obtenue sont très variables. Pour choisir un endroit plus favorable à la qualité d'eau on peut avoir recourt à un sourcier. Grâce à un appareil capable de détecter les mouvements d'eau dans le sol, le sourcier permet de mieux positionner l'endroit où creuser pour avoir une eau de source suffisante et de bonne qualité.

Donc, armé de ces outils de réflexion, vous êtes prêt à débuter vos recherches afin de trouver le terrain idéal pour votre maison écologique de rêve.

Bon succès!